До кога ще продължава ръста на цените на жилищата у нас?
09/02/2022
Балон на жилищния пазар в България все още няма, но той може да поеме в тази посока, ако нездравословните според наблюдатели ръстове на цените от над 10% на годишна база се запазят.
Между 2005 и 2006 г. цените на имотите нараснаха с 36%. Статистиката след предишната криза показва, че единствено през 2017 г. имаме ръст от 14,7%, а в останалите той се запазва в рамките на до десет процента,но през миналата година отново се стигна до рязко покачване на цените с над 10 % на годишна база.
Ръстът на цените в София през 2021 г. спрямо 2020 г. е 15%.Една от причината за осезаемия им ръст през последните три години е, че купувачите все по-често търсят завършени и ремонтирани жилища.
Участниците на пазара „да не се поднасят“ с ръстовете от 10-15%, защото това неминуемо ще доведе до балон. Не се очаква спадът на цените на имотите от 2008 до 2012 г. да се повтори, но е вероятно всички участници на пазара да пострадат от следващо голямо надуване на цените на имотите. То може да бъде последвано от дълъг период, в който дори да няма спад на цените, броят на сделките ще е недостатъчен, за да задоволи пазарните участници.
Натоящата тенденция на силни ръстове може да бъде спряна, ако участниците на пазара проявят разум – инвеститорите с реално определяне на цените, купувачите с добра преценка на възможностите си какъв имот могат да придобият, кредитополучателите с нужното самоучастие при тегленето на кредит и правилна преценка на доходите си.
Към момента жилищният пазар в София се определя от търсенето и предлагането – все още има търсене, което не може да бъде задоволено от предлагането.Затова върхът на цените на имотите ново строителство все още не е достигнат. Очаква се леко поскъпване и през тази година заради бума в цените на суровините, материалите и труда в резултат на COVID кризата, който затруднява инвеститорите да строят нови сгради.
Все по-голямото търсене на нови готови апартаменти може да се обясни с появата през последните две-три години на нова група купувачи на пазара - млади хора под 30, а често и под 25 години, които започват първата си работа с доход доста над средния за София.Тази група купувачи са готови да инвестират в добро жилище и не са притеснени, тъй като имат много дълъг период за изплащане на ипотечен кредит.
COVID кризата пък е променила представите на хората за дома и през последните две години те искали да подобрят условията си на живот - да сменят локацията, да имат зелена среда, гледка и пространство.
В същото време заради ниските лихви по ипотечните кредити месечната вноска за двустаен апартамент в София, който сега е на цена между 90 хил. и 100 хил. евро, се оказва по-ниска, отколкото в разгара на предишната криза, когато цената му е била между 55 хил. и 65 хил. евро, и това е мотиваторът, който кара хората да пристъпват към покупка.
„В най-голямата криза, когато двустайните жилища в столицата бяха 55 хил. евро, месечната вноска при 85% банково финансиране и лихвите по онова време излизаше 750 лв. Сега човек, който купува имот за 90 хил. евро при 85% банково финансиране, плаща месечна вноска от 650 лв. заради ниските лихви,но в най-тежката криза от 2009 г. до 2014 г. за същата сума е можело да се купи хубаво тристайно жилище.
Водещите експерти съветват хората да заделят не повече от 30% от доходите си за обслужване на всичките си кредити, не само ипотеката, да имат спестени средства, равняващи се на поне 15% от стойността на жилищата, както и за покриване на разходите по покупката, да са уверени, че доходите им са сигурни поне в краткосрочен план, да са заделили от три до шест месечни вноски, които да стоят непокътнати в случай, че изпаднат в затруднение, и да са установили нужда от закупуване на имот.
Очакванията на водещите банки в България и ЕС са лихвите по ипотечните кредити у нас да се задържат на нивата от 2021 г. и през тази година, а до две-три години да тръгнат леко нагоре. Пазарът на банкови ипотечни кредити е силно конкурентен. Депозитната маса на домакинствата и бизнеса в банките е над 100 млрд. лв., а отпуснатите ипотечни и потребителски кредити са само 28 млрд. лв. На банките тези пари започват да им тежат и те ги компенсират с вдигане на таксите. Това е основната причина лихвите да останат ниски и през тази година .
