Цените на жилищата в България луднаха отново
09/08/2024
НСИ отчете рекордно поскъпване с 16% през първото тримесечие в страната на годишна база. Въпреки това сделките през периода се увеличават с 8.7%
Сегашният ценови пик минава под знака на новото строителство.
Националният статистически институт (НСИ) отчете в края на юни рекорден ръст от 16% в цените на жилищата в България през първото тримесечие на 2024 г. в сравнение със същия период година по-рано. Спрямо последното тримесечие на 2023 г. ръстът е 7.1%. Анализите за толкова кратки периоди по принцип не са особено надеждни. В случая обаче отбелязваме факта, защото това е най-високото ниво на индекса на жилищните цени (ИЖЦ) от началото на 2022 г., когато НСИ започва да го изчислява на база данни от Агенцията по вписванията (АВ). Освен това няма и подобен тримесечен ръст изобщо през последните осем години, за които има данни на сайта на статистиката. Сходни нива се наблюдават единствено през третото тримесечие на 2022 г., когато жилищният индекс достигна 15.6%. По данни на НСИ цялата 2022 г. е с двуцифрени ръстове на цените на жилищата. През 2023 г. двуцифрени, но с малко над 10%, са само второто и четвъртото тримесечия.
Отложеното търсене се завръща
Ръстът на цените традиционно се обяснява с увеличеното търсене. Много хора, които в последните седем тримесечия (през които данните на Агенцията по вписванията сочеха спад в броя на сделките на годишна база - бел. ред.) отлагаха покупките си в очакване цените да се успокоят, сега се върнаха на пазара и бързат да купуват заради притесненията, че с влизането в еврозоната имотите ще поскъпнат още.Паралелно със завръщането на интереса влияят и други фактори - ръстовете на заплащането и на спестяванията, слабото предлагане, традиционният интерес на българите от чужбина и, разбира се, банковото кредитиране.
Отскок при новото строителство
Сегашният ценови пик минава под знака на новото строителство. От третото тримесечие на 2023 г. (от септември) насам ръстът в цените на новите жилища в национален мащаб устойчиво започва да изпреварва този на старите - нещо, което дотогава е отчитано само през отделни тримесечия. През януари - март ценовият ръст на новото строителство в национален мащаб достига невижданите 19.3%. При старото строителство също има ръст - 14.1%, но погледнато назад в три поредни тримесечия - между март и декември 2022 г., НСИ е регистрирало и по-високи нива в този сегмент, достигащи до 17.4%.
Основното обяснение за голямото поскъпване на новото строителство традиционно е, че предлагането не успява да отговори на съществуващото търсене. Това е стара мантра, като една от вариациите е, че се разминават и по отношение на качеството. Действително през първото тримесечие на 2024 г. НСИ отчита 15% по-малко жилища, въведени в експлоатация, на годишна база. За цялата страна новопостроените жилища са 3475, при 4427 година по-рано по същото време.
Спад на предлагането има и в областите на трите най-големи български града. За София-град той е от почти 62% до едва 548 жилища. В район на Варна - 41.4% до 394 жилища, а в този на Пловдив - почти 10% до 357 жилища. В трите по-малки града и областите им се наблюдава ръст на завършените домове. Номер едно по нови жилища, въведени в експлоатация през януари - март, е Бургас - 597, което е ръст от почти 14% спрямо година по-рано. Голямо увеличение в проценти (близо 70%) има и в Русе, но там става дума за едва 61 нови жилища. В Стара Загора също има нарастване (52%), като новите апартаменти и къщи за тримесечието са 181.
Жилищата, въведени в експлоатация, показват само част от картината на строителната активност - тази, за която вече може да се изповядват сделки. Известно е, че предварителни договори се сключват и цени се договорят и на зелено - на етап започнато строителство и дори - когато пазарът беше още по-гладен - на стадий строително разрешение. Предполага се, че част от жилищата, които сега влизат в експлоатация, са купени по-рано - година и половина или две, когато значим спад в започнатото строителство нямаше. Тоест по-вероятно изглежда още на зелено цените да са били високи, след като предприемачите са калкулирали в тях очакванията си за бъдещо покачване на строителната себестойност и за поскъпване на крайния продукт.
Известно е, че след началото на войната в Украйна (от второто тримесечие на 2022 г.) поради дефицити, а и заради нарушените вериги на доставки при пандемията, цените на строителните суровини и материали започнаха да се вдигат и предприемачите отчетоха общо поскъпване с около 35%. После тези цени се успокоиха, но от сектора продължиха да говорят за сходни ръстове в строителната себестойност, този път позовавайки се на поскъпването на труда поради недостиг на хора. Факт е и че новото строителство става все по-луксозно и все повече навлиза в райони без изградена публична инфраструктура, което също се отразява върху цената. Така, по информация от сектора, в луксозния сегмент в София се оферират и цени по 10 хил. евро на кв. м.
Сделките продължават да растат
Цените може и да хвърчат, но това не спира сделките с имоти. НСИ отчита 8.7% увеличение в броя на покупко-продажбите на жилища в страната през първото тримесечие на тази година. Отново ръстът е по-голям при сделките с новопостроени жилища (17.9%), докато при тези на стари, т.нар. вторичен пазар, сделките се увеличават с 5.3%.
През седмицата Агенцията по вписванията публикува и статистиката за сделките през второто тримесечие (жилища и поземлени имоти). Общо броят на сделките се запазва на нивото от същия период на предишната година, което означава, че дори по техните данни спадът е спрял. Картината по градове обаче е доста противоречива. В София има ръст от 11.9%, а в Бургас - от цели 43%. Във Варна ръстът в броя на сделките е минимален - 4.25%, а в Пловдив, Русе и Стара Загора има леки спадове - съответно от 2%, 0.5% и 3.35%.
Пазарът на жилища расте с 41% в стойност
Пазарът на жилища в България, измерен в стойност, нараства с 41% през първото тримесечие на тази година в сравнение със същия период на миналата, сочат показателите за продажби на жилища на НСИ. Това са индикатори, които допълват данните от индекса за жилищните цени. Базирани са на информация от Агенцията по вписванията и обхващат общия брой и стойност на сделките със жилища - къщи, апартаменти, в това число и луксозни, в които купувачът е домакинство. Даренията и наследствата са изключени като непазарни.
Регистрираният ръст на пазара логично се дължи и на повишаването на жилищните цени и на повечето сделки, но може да е повлиян и от други фактори. Такива например са изсветляването на някои сделки (деклариране на реална цена, а не на данъчна оценка), както и евентуално изместване на покупките към по-големи и по-скъпи жилища.
Показателите потвърждават, че в национален мащаб по-бързо в стойност расте пазарът на новопостроени жилища - с 62% спрямо година по-рано. Покупко-продажбите на старото строителство също нарастват в стойност, но само с 20%. Средната площ на новопостроеното жилище в страната леко намалява - от 106.22 кв.м през януари - март преди година, на 101.65 кв.м сега, сочат данните на НСИ за жилищата, въведени в експлоатация.
